Thị trường bất động sản (BĐS) 2019 có nhiều phân khúc triển vọng, trong đó, BĐS công nghiệp được đánh giá là giàu tiềm năng khi được hưởng lợi từ nhiều yếu tố, từ bối cảnh cho đến chính sách.
Triển vọng thị trường
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp được nhận định là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. Sự hấp dẫn này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố.
Thứ nhất, sự dịch chuyển cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài tại Trung Quốc và cả doanh nghiệp Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam để né cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung chính là thời cơ cho BĐS công nghiệp Việt Nam “cất cánh” trong năm 2019.
Thứ hai, Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh đã thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào. Điều này đã tạo động lực cho phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics phát triển.
Thứ ba, Nhờ vị thế địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải. Với lợi thế chiến lược này, Việt Nam có tiềm năng to lớn để phát triển các cảng biển sâu trên cả nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa cho các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.
Thứ tư, Ngoài ra, theo các chuyên gia, hiện Việt Nam có chi phí sản xuất thấp (dưới 1 USD/giờ), thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc, chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và thấp hơn 10% so với Indonesia, là một trong những nguyên nhân thu hút dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam trong thời gian gần đây.
Đặc biệt, theo báo cáo của JLL về BĐS Công nghiệp Việt Nam, xét về mức lợi nhuận trên chi phí (yield on cost) và lợi nhuận trên tiền mặt (cash-on-cash yield), lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11-12%, là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực.
Thêm vào đó, môi trường đầu tư của Việt Nam đang được nỗ lực đổi mới và ngày càng cải thiện. Cùng với đó là những thay đổi về cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hải quan, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong việc thông quan hàng hóa, góp phần đẩy mạnh hoạt động đầu tư nước ngoài.
Những yếu tố trên giúp thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển trong thời gian qua và tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.
Để tận dụng tốt những cơ hội
Theo đánh giá của Savills, thị trường đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam mới chỉ đang bước vào giai đoạn khởi đầu và với những chuyển biến hiện nay, thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ logistics của Việt Nam đã đến thời điểm chín muồi cho đà tăng trưởng vượt bậc. Tuy nhiên, để thu hút mạnh hơn nữa dòng vốn FDI, qua đó tạo đà cho bất động sản công nghiệp bứt phá, Việt Nam vẫn còn việc phải làm.
Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường “BĐS Công nghiệp Việt Nam có tiềm năng phát triển lớn nhưng thực tế lại chưa tận dụng được hết những cơ hội. Chúng ta phải có những nghiên cứu và đổi mới tích cực hơn nữa về phân khúc BĐS Công nghiệp thì mới có thể chuyển hóa cơ hội hay tiềm năng thành sự phát triển thực”.
Để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics/công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí trước các nước khác, việc tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào đầu tư cơ sở hạ tầng là rất cần thiết, cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.
Chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu, ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Trong tổng số, chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục chiếm hơn 30% so với chỉ 10-15% ở các nước phát triển như Singapore. Sự khác biệt đáng kể trong cấu trúc chi phí cho thấy nhóm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục cần tập trung cải thiện nhiều hơn.
Theo Chỉ số cạnh tranh toàn cầu của WEF năm 2017-18, Việt Nam đạt mức tăng tương đối khiêm tốn với tổng số điểm tăng lên năm điểm, đạt (hạng 55) theo sát sau là Philippines (hạng 56). Việt Nam vẫn cần cố gắng để đạt được những cải tiến đáng kể trên tất cả các phương diện, đặc biệt là đối với các chỉ số về yêu cầu cơ bản (thứ 75) và giáo dục (thứ 84) trong bối cảnh các doanh nghiệp đang dần nhận thấy rằng việc thiếu lực lượng lao động có trình độ đang là trở ngại đáng kể cho hoạt động kinh doanh.
Bên cạnh đó, để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối đồng bộ giữa các lĩnh vực kinh tế./.
Hoàng Quyên
