Năm 2018 bất động sản công nghiệp Việt Nam bắt đầu có những bước tiến mang tín hiệu tích cực, cơ hội hiếm hoi và tiềm năng lớn là những điều mà các chuyên gia đã nhận định về sự phát triển của phân khúc này, và cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung chính là bàn đạp để xúc tiến cho sự khởi sắc của phân khúc được đánh giá có sức hấp dẫn hơn cả so với thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại.
Cơ hội từ những biến động
Năm 2018, cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung được kích hoạt đã thay đổi hoàn toàn bức tranh của nền kinh tế toàn cầu. Khác với những quan ngại về kinh tế Trung Quốc khi tăng trưởng thương mại và đầu tư được dự kiến tiếp tục sụt giảm do căng thẳng với Mỹ, thì cơ hội từ cuộc tranh chấp này cho những quốc gia cận Trung được mở ra với những tác động tích cực.
Theo ước tính từ các chuyên gia, tăng trưởng kinh tế thế giới năm 2018 vào khoảng 3,7%. Song, sự tăng trưởng này không diễn ra đồng đều giữa các nhóm và các nước trong cùng nhóm mà có sự phân hóa khác nhau. Đáng lưu ý, chỉ số PMI (chỉ số Nhà quản trị Mua hàng) của Trung Quốc đã giảm xuống dưới mức 50. Ngân hàng Trung ương của nước này đã bắt đầu phải thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ để kích thích kinh tế trong nước. Thêm vào đó, việc mức thuế 25% áp lên 250 triệu đô la mỹ hàng hóa Trung Quốc đã và đang cản đường các sản phẩm xuất khẩu của Trung Quốc, gây ảnh hưởng không nhỏ đến các nhà máy sản xuất tại quốc gia này.
Được đánh giá là một trong những quốc gia được hưởng lợi từ cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc, Việt Nam đang có nhiều những cơ hội lớn và hiếm hoi khi xu hướng rời bỏ Trung Quốc của chuỗi cung ứng sản xuất đang được dần thực hiện. Nhiều doanh nghiệp FDI đang có xu hướng di chuyển các nhà máy sản xuất từ Trung Quốc, Ấn Độ sang Việt Nam, mở ra cơ hội to lớn cho lĩnh vực BĐS công nghiệp trong thời gian tới, bởi những tác động trực tiếp từ cuộc tranh chấp thương mại đều đã, đang và sẽ tiếp tục gây ảnh hưởng đến tiềm năng phát triển của phân khúc này.
Tập đoàn Nghiên cứu bất động sản JLL cho biết, Việt Nam sẽ là điểm đến mới thu hút nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản công nghiệp vì vị trí thuận lợi và chi phí lao động phải chăng. Nhiều doanh nghiệp sản xuất lớn sẽ đến và thành lập nhà máy mới tại đây.
Báo cáo của CBRE cũng chỉ rõ 3 năm qua đã có những thỏa thuận thuê đất công nghiệp và thương mại lớn liên quan đến ngành công nghiệp sản xuất và chế xuất. Tỷ lệ lấp đầy cao, giá cho thuê tăng đều qua từng năm chính là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp.
Hiện thực hóa những cơ hội
Theo thống kê của JLL, hiện Việt Nam có 328 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích 96.300 ha. Trong đó, 223 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy đạt bình quân gần 85% và 105 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng. Theo kế hoạch phát triển, đến năm 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp cả nước sẽ tăng gấp đôi quy mô hiện tại.
Hiện nay, số lượng doanh nghiệp FDI ở Việt Nam ngày càng tăng. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư), trong 11 tháng năm 2018 nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực; trong đó, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài với tổng số vốn đạt 14,2 tỷ USD, chiếm 46,2% tổng vốn đầu tư đăng ký. Thực tế trên đã khiến nhu cầu bất động sản công nghiệp đang dần vượt quá nguồn cung tại các khu công nghiệp vận hành tốt với tổng tỷ lệ lấp đầy đạt 73%.
Bởi vậy, những năm gần đây, xu hướng cho thuê nhà xưởng xây sẵn, xây theo yêu cầu của khách hàng (Built-to-suit) đã được phát triển rộng rãi ở nhiều địa phương trong cả nước. Thị trường nhà xưởng xây sẵn ở Việt Nam đang trở nên rất sôi động, đáp ứng các yêu cầu thuê đa dạng của khách hàng, từ diện tích nhỏ 500 m2 đến nhà xưởng lớn với diện tích lên đến 25.000 m2… Giá cho thuê nhà xưởng trung bình tại khu vực phía bắc là 82 USD/m2/50 năm, cao hơn 13% so với miền Nam.
Đánh giá cao tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã liên tục rót vốn vào lĩnh vực này. Ông John Campbell, Cố vấn cấp cao dịch vụ bất động sản công nghiệp, Công ty Savill Việt Nam bày tỏ, trên thị trường bất động sản công nghiệp đã xuất hiện các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp mới với những khoản đầu tư quan trọng.
Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BWID), một liên doanh giữa Tập đoàn Warburg Pincus (Mỹ) và Tổng Công ty Becamex IDC, đã phát triển 209 ha tại tám khu công nghiệp ở nhiều tỉnh thành, tập trung phát triển các giải pháp nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà xưởng xây theo nhu cầu (BTS).
Nhà đầu tư Singapore, Boustead cũng phát triển nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo nhu cầu với tổng diện tích đất là 18 ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai. Trong khi đó, Công ty phát triển bất động sản Trung Quốc (CFLD) tham gia đàm phán để tìm kiếm cơ hội đầu tư đất công nghiệp tại tỉnh Long An, vị trí chiến lược trong Khu kinh tế trọng điểm phía Nam (SFEZ).
Đặc biệt khi chiến tranh thương mại kéo dài và các tập đoàn công nghệ tiếp tục mở rộng sản xuất, mạng lưới cung cấp thì bất động sản công nghiệp được hưởng lợi càng nhiều. Trong thời gian ngắn, đây chính là yếu tố tích cực, là tiền đề để bất động sản công nghiệp vươn mình và phát triển, hiện thực hóa những cơ hội và tiềm năng to lớn như đã được kỳ vọng./.
