Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp đang có nhiều điểm tích cực, đặc biệt thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc có cơ hội từ việc Trung Quốc mở cửa trở lại và nó biểu hiện bằng số lượng hỏi thuê đất công nghiệp cũng như nhà xưởng, nhà kho từ các khách thuê Trung Quốc tăng mạnh.
Bất động sản công nghiệp trong sáu tháng đầu năm
Ngày 4/7, CBRE Việt Nam tổ chức họp báo công bố thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2023. Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh Hà Nội CBRE Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ 6 tháng đầu năm 2023 của thị trường bất động sản công nghiệp cấp 1 miền Bắc (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương) và miền Nam (TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An) lần lượt là 386 ha và 397 ha. Mức hấp thụ này cao hơn 20% đối với miền Nam và 60% đối với miền Bắc so với nửa đầu năm 2022.
Thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn chứng kiến nguồn cung tăng trưởng mạnh. Trong 6 tháng đầu năm 2023, tổng cộng 0,9 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đã được hoàn thành tại thị trường cấp 1 ở cả 2 khu vực, trong đó 60% đến từ thị trường phía Bắc. Nguồn cung đã tăng hơn 20% mỗi năm ở miền Bắc và 18%-49% mỗi năm ở miền Nam trong 4 năm qua.
Ông Lê Trọng Hiếu – Giám đốc bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp của CBRE Việt Naua, nhận định thị trường bất động sản công nghiệp trong sáu tháng đầu năm có một số yếu tố tích cực.
Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam không phải là không có những điểm tích cực. Theo ông Hiếu, những ngành hàng tập trung vào yếu tố phục vụ cho thị trường trong nước sẽ tiếp tục phát triển tại thị trường phía Nam. Khách thuê thuộc các ngành sản xuất ô tô, may mặc và bao bì nằm trong số những nhóm ngành tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, kho và nhà xưởng xây sẵn miền Nam.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản công nghiệp cũng có một số điểm chưa được tích cực như khó khăn về mặt pháp lý nó không chỉ ảnh hưởng đến thị trường dân dụng mà nó cũng ảnh hưởng đến cả thị trường bất động sản công nghiệp.
Cụ thể, việc định giá đất kéo dài dẫn tới nguồn cung mới không gia nhập thị trường và khi nguồn cung mới không gia nhập thị trường thì giá cả nó sẽ tăng. Giá đất hiện tại thuê mới tại khu công nghiệp phía Nam đã khoảng 187 USD/m2, còn ở phía Bắc người ta thuê khoảng 127 USD cho đến 130 USD/m2. Trong 4 năm qua, giá thuê trung bình tăng đều khoảng từ 7% ở miền Bắc cho đến 13% ở miền Nam. Điều đó làm cho việc đầu tư vào Việt Nam trở nên kém cạnh tranh hơn.
Bất động sản công nghiệp phía Bắc tăng mạnh nhờ sự mở rộng của nhà sản xuất Trung Quốc
Thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc có cơ hội từ việc Trung Quốc mở cửa trở lại, thể hiện bằng số lượng hỏi thuê đất công nghiệp cũng như nhà xưởng, nhà kho từ các khách thuê Trung Quốc tăng lên rất nhiều. Số liệu của CBRE cho thấy số lượng yêu cầu thuê tăng đến 33% từ khách thuê Trung Quốc và điều đó mang lại những yếu tố tích cực.
Thời gian vừa qua, phần lớn những giao dịch bất động sản công nghiệp ở khu vực phía Bắc đều đến từ khách hàng Trung Quốc và tập trung vào một số những ngành nghề mà Việt Nam rất muốn thu hút như công nghệ, đặc biệt là những nhà cung cấp cho những tập đoàn công nghệ lớn của Apple, Samsung.
Việt Nam là một đất nước trải dài, trước đây bất động sản công nghiệp chủ yếu tập trung ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, sau đó mở rộng ra Bình Dương, Đồng Nai, Long An hoặc mới mở rộng ra Bắc Ninh, Bắc Giang rồi Hưng Yên, Hải Phòng. Bây giờ nó phải đi xa hơn, ví dụ như xuống Hà Nam, Nam Định hoặc là lên Quảng Ninh.
Ở phía Nam thì kéo lên Tây ninh, Bà Rịa-Vũng Tàu. Đây là những nơi từ trước đến giờ chưa có cơ hội thu hút đầu tư nước ngoài, thì bây giờ những nhà đầu tư vì chi phí cạnh tranh cao hơn sẽ phải đi về những khu vực đó. Đồng thời, Chính phủ cũng đã nhận ra được vấn đề để cải thiện thêm hạ tầng. Đây là một trong những yếu tố rất tốt cho thị trường.
Ông Hiếu cho hay, chúng tôi nhận thấy khi quỹ đất hạn chế và đồng thời pháp lý khó khăn thì nó lại mở ra một cơ hội khác. Các chủ đầu tư sẽ phải đánh giá lại, xem xét các dự án trong gói đầu tư của mình hiệu quả chưa. Nếu như chưa hiệu quả thì có thể người ta sẽ cần phải chuyển nhượng cho những chủ đầu tư khác có nhu cầu gia nhập thị trường để tập trung vào những mặt cốt lõi của doanh nghiệp. Do đó, tình hình mua bán chuyển nhượng dự án bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn.
Tuy nhiên, theo ông Hiếu, bất động sản công nghiệp từ trước đến giờ không quá sôi động về mặt thu hút truyền thông và tất cả những dự án mà chuyển nhượng sẽ diễn ra một cách hết sức nhẹ nhàng. Các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp chủ yếu tìm mua các quỹ đất vừa phải.
Đa phần các chủ đầu tư đều đã hiện diện ở Việt Nam, họ đã có những khách sạn, tòa nhà của văn phòng và bây giờ thì họ mở rộng thêm một cái mảng nữa là mảng bất động sản công nghiệp. Thế nên, quỹ đất mà họ thu gom chủ yếu tầm khoảng 20 – 50 hecta.
Dự báo về thị trường thời gian tới, bà An cho rằng, giá đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở mức thấp hơn trước từ 4-8%/năm. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể tăng nhẹ dưới 4% trong 12 tháng tới ở cả 2 khu vực do cạnh tranh cao hơn từ các dự án mới. Khách thuê sẽ ưu tiên hơn cho các tính năng bền vững và năng lượng tái tạo.
