Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NĐ-CP, doanh nghiệp bất động sản có thêm nhiều cơ hội mới. Dù vậy nhưng việc thực thi vẫn còn một số vướng mắc.
Thay đổi đáng ghi nhận
Nghị định 35/2022/NĐ-CP phân loại cụ thể các loại quy hoạch xây dựng khu công nghiệp gồm quy hoạch chung xây dựng khu công nghiệp, quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp và quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp. Các khu công nghiệp của Việt Nam được kỳ vọng bước vào giai đoạn mới tích cực hơn khi Nghị định có nhiều điểm sửa đổi tiến bộ so với Nghị định 82/2018/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế.
Đặc biệt, một bước tiến mới đáng ghi nhận là Nghị định 35 cho phép các trường hợp không cần lập nhiệm vụ quy hoạch như lập quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp tại khu vực đã có quy hoạch chung xây dựng hoặc quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế đã được phê duyệt; lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp tại khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt…
Có thể nhận thấy thấy Nghị định 35/2022/NĐ-CP đã có giải pháp cho nhiều vấn đề mấu chốt, mở ra một hành lang pháp lý thông thoáng và có một số chủ trương tạo điều kiện phát triển doanh nghiệp và đầu tư. Nghị định 35/2022/NĐ-CP đã đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho chính quyền các cấp và cơ sở, tiếp cận cơ chế “một cửa, tại chỗ”. Cụ thể, ban quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế được giao nhiệm vụ, được ủy quyền cụ thể trên từng loại hình, công việc gần như “một cửa” nhưng cụ thể hơn trước đây.
Điểm mới của Nghị định 35 là công nhân, người lao động được quan tâm về nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích tại khu công nghiệp. Trong đó, để được xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án hạ tầng khu công nghiệp phải có quy hoạch xây dựng khu nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động. Ngoài ra, một trong các điều kiện xem xét mở rộng khu công nghiệp là đã xây dựng, đưa vào sử dụng khu nhà ở và công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho công nhân.
Những vấn đề trở ngại
Nghị định số 35/2022/NĐ-CP đã có nhiều quy định mang tính đột phá, thiết thực, lược bỏ tương đối các thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp. Tuy nhiên, trong quá trình rà soát và nghiên cứu nội dung các quy định của Nghị định số 35/2022/NĐ-CP, tác giả bài viết cũng xác định được những điểm còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế khách quan, dễ dẫn tới tình trạng nội dung quy phạm được áp dụng không hiệu quả về mặt thực tiễn, gây khó khăn, lúng túng cho chính cơ quan Nhà nước trong việc kiểm soát, phối hợp và hỗ trợ các nhà đầu tư trong quá trình triển khai và thực hiện dự án.
Với góc độ nhà đầu tư bất động sản công nghiệp, bà Trần Thị Thanh Hảo – Giám đốc pháp chế – Công ty Cổ phần Phát triển Công Nghiệp BW cho rằng, nhiều doanh nghiệp vẫn còn băn khoăn trong việc hiện thực hóa nghị định nêu trên.
Cụ thể, Điều 13 Nghị định 35 quy định cơ chế chuyển đổi KCN sang phát triển khu đô thị – dịch vụ. Để thực hiện được việc chuyển đổi đó, ngoài các điều kiện liên quan, phải có sự đồng thuận giữa chủ đầu tư KCN và trên hai phần ba (2/3) số doanh nghiệp thuê lại đất trong khu vực dự kiến chuyển đổi. Một vấn đề đặt ra là những doanh nghiệp thuê lại đất không đồng ý việc chuyển đổi thường là những doanh nghiệp chưa chuẩn bị sẵn sàng để chuyển cơ sở kinh doanh của họ đến một nơi khác hoặc có thể không sẵn sàng về tài chính để thuê mặt bằng mới.
Vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi, nên có hướng dẫn rõ ràng để bảo vệ những doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi việc chuyển đổi, bằng một số biện pháp như chủ đầu tư KCN và các cơ quan chức năng phải chuẩn bị mặt bằng mới cho những doanh nghiệp phải di dời này và bồi thường cho họ các chi phí phát sinh liên quan đến việc di dời và gián đoạn kinh doanh của họ.”bà Hảo cho biết.
Ngoài ra, bà Hảo bổ sung, theo Nghị định 35, chủ đầu tư KCN phải dành 3% tổng diện tích đất công nghiệp của KCN hoặc tối thiểu 5 ha đất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, và giá cho thuê và phí sử dụng hạ tầng áp dụng cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê lại đất trong khu vực đó không được vượt quá 70% giá thuê và phí sử dụng hạ tầng mà chủ đầu tư KCN đang áp dụng tại thời điểm cho thuê lại. Đây có thể coi là một quy định tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Trên thực tế, hầu hết các doanh nghiệp vừa và nhỏ không đủ khả năng tài chính để trực tiếp thuê lại và xây dựng cơ sở kinh doanh của riêng mình trong các KCN. Thay vào đó, họ thường thuê các bất động sản xây sẵn từ các chủ đầu tư thứ cấp như BW để giảm gánh nặng dòng tiền cho doanh nghiệp. Do đó, chủ đầu tư KCN nên cân nhắc việc cho thuê lại quỹ đất này với mức giá ưu đãi cho các chủ đầu thư thứ cấp có điều kiện và năng lực để họ phát triển các bất động sản xây sẵn và cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê các bất động sản xây sẵn này cũng với mức giá ưu đãi. Mô hình này sẽ có lợi cho tất cả các bên liên quan và giúp các quy định nêu trên của Nghị định 35 được triển khai trên thực tế.”
Cuối cùng, Điều 27.5 công nhận dịch vụ phát triển và cho thuê các bất động sản xây sẵn là một ngành được chấp nhận trong các KCN. Điều khoản này còn mở rộng phạm vi dịch vụ cho thuê bất động sản xây sẵn sang nhà kho xây sẵn, văn phòng và các tiện ích xây sẵn khác (Nghị định 82 chỉ công nhận nhà xưởng xây sẵn). Tuy nhiên, trên thực tế, quy hoạch xây dựng và báo cáo đánh giá tác động môi trường của các KCN thường không liệt kê dịch vụ phát triển và cho thuê bất động sản xây sẵn là một ngành được chấp nhận trong các KCN.
Nghị định 35/2022/NĐ-CP có nhiều điểm mới, thuận lợi nhưng vẫn còn một số vấn đề khó triển khai
“Để thực hiện Điều 27.5 và để các nhà đầu tư có thêm sự lựa chọn khi tìm kiếm mặt bằng kinh doanh trong KCN (cụ thể là thuê lại đất và tự xây dựng cơ sở sản xuất của mình hay thuê bất động sản xây sẵn từ chủ đầu tư thứ cấp), các cơ quan chức năng cần có hướng dẫn rõ ràng cho phép chủ đầu tư KCN đưa dịch vụ phát triển và cho thuê bất động sản xây sẵn thành một ngành được chấp nhận trong quy hoạch xây dựng và báo cáo đánh giá tác động môi trường của các KCN. Nếu giải quyết được những vướng mắc này, chúng tôi tin tưởng, Nghị định 35 có thể tạo cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp tăng trưởng tốt.” Bà Hảo phân tích.
