Diễn biến trái chiều về các phân khúc của thị trường bất động sản Hà Nội

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến diễn biến trái chiều khi giá đất nền hạ nhiệt nhưng giá chung cư vẫn tiếp tục gia tăng, đặc biệt là phân khúc chung cư bình dân.

Căn hộ chung cư tăng 30%

Sau 2 năm tăng giá mạnh, phân khúc đất nền tại Hà Nội bắt đầu dừng tăng trưởng bất chấp nguồn cung đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nguyên nhân của tình trạng này được các doanh nghiệp BĐS chỉ ra do “sóng” đất nền thời gian vừa qua bị đẩy lên quá nhanh. Các dự án đất nền Hà Nội tập trung nhiều vào loại hình đất đấu giá. Khi trúng người mua phải thanh toán 100% tiền trong thời hạn ngắn nên không tạo được sức hút với các nhà đầu tư. Do vậy thị trường đất nền Hà Nội khá kén khách. Tại nhiều dự án đất nền vùng ven như Mê Linh, Đông Anh, Đan Phượng, giá bán đi ngang thậm chí đã xuất hiện tình trạng cắt lỗ.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, thời gian qua, thị trường ảm đạm, thanh khoản kém là do người mua nhà ở thực khó tiếp cận nguồn vay để mua BĐS. Bên cạnh đó, tâm lý của nhiều nhà đầu tư lo ngại thị trường sẽ có diễn biến xấu thời gian tới càng khiến thanh khoản chững hơn.

“Khách hàng mua nhà thời điểm này chủ yếu là mua nhà để ở thật. Các nhà đầu tư không xuống tiền vì họ lo ngại nhiều rủi ro như chính sách đất đai thay đổi, chính sách tín dụng ngày càng siết chặt nên phân khúc đất nền – vốn là phân khúc chiếm vị trí số 1 thị trường chưa thể tạo được sức hút với các nhà đầu tư. Chỉ khi nào chính sách tài chính có tín hiệu sáng mới tạo được động lực bẩy thị trường tăng trưởng trở lại” – ông Điệp nói.

Chính vì thị trường đất nền chững lại nên dòng tiền thực lại hướng vào thị trường chung cư. Bởi đây là phân khúc phục vụ người có nhu cầu ở thực. 3 năm vừa qua, do Hà Nội không phê duyệt thêm nhiều dự án chung cư mới nên nguồn cung hạn chế, đẩy giá bán chung cư tăng mạnh.

Anh Cấn Hòang Anh – Giám đốc Văn phòng BĐS Hà Nội Land cho biết, hiện tại, nhu cầu người mua lớn đã đẩy giá chung cư qua sử dụng tăng lên hàng trăm triệu đồng sau thời gian ngắn. Hiện, giá chung cư cũ ở một số khu vực quận Cầu Giấy tăng 30%, dao động mức 45 – 60 triệu đồng/m2; tại quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, dao động từ 32 – 45 triệu đồng/m2; tại quận Hà Đông, giá rao bán đang từ 31 – 37 triệu đồng/m2;… mức giá này đã tăng khoảng 20% so với đầu năm. Phân khúc chung cư bình dân đang có thanh khoản tốt nhất đối với căn hộ có giá tầm 2,5 tỷ đồng trở xuống.

Vì sao giá nhà ở Hà Nội liên tục tăng cao?

BĐS nhà ở Hà Nội liên tục tăng giá thời gian qua. Những nguyên nhân nào đã làm nên hiện tượng leo thang giá cả này? Theo chuyên gia, cần hiểu rõ bản chất của xu hướng tăng giá để lựa chọn sản phẩm phù hợp nhất với nguồn tài chính trong việc mua ở hoặc đầu tư.

Nhìn nhận về thực trạng tăng giá của BĐS Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội cho biết, có 2 nguyên nhân chính của hiện tượng này.

Nguyên nhân thứ nhất, BĐS vẫn luôn là kênh đầu tư sinh lời được ưa chuộng, đặc biệt khi các kênh đầu tư hấp dẫn vẫn còn hạn chế, BĐS được đánh giá là một phương án đầu tư hợp lý và tương đối an toàn. Bối cảnh hiện tại khiến nhu cầu trú ẩn dòng tiền tại BĐS gia tăng, nhờ vào lượng tiền nhàn rỗi lớn, đặc biệt từ thị trường chứng khoán.

Nguyên nhân thứ hai, các đơn vị đầu tư, phát triển dự án BĐS ngày càng đề cao yếu tố chất lượng. Chất lượng trở thành ưu tiên hàng đầu khi xây dựng, phát triển các dự án căn hộ mới. Các dự án đều được chú trọng về vị trí, điều kiện bàn giao thuận lợi và được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ. Những điểm cộng này thu hút người mua ở và sự quan tâm của giới đầu tư. Chính bởi vậy, tỷ lệ bán hàng của các dòng căn hộ mới này cũng gia tăng.

Tuy nhiên, một dự án chất lượng tốt sẽ cần một khoản vốn đầu tư lớn hơn thông thường. Do đó, các dự án căn hộ mới có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Đơn cử, phân khúc căn hộ hạng A mới có thể sẽ có giá chào bán cao hơn giá bình quân thị trường là 3.300 USD/m2.

Việc tăng giá mang tính khu vực và những dự án căn hộ tại khu vực ngoại thành Hà Nội đang ghi nhận mức tăng giá nhất định. Chuyên gia Savills cho biết, những sản phẩm ở xa trung tâm, có sự đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng xã hội đều ghi nhận mức tăng ấn tượng. Ngoài ra, những dự án này mang theo ý tưởng kinh doanh riêng biệt, khác lạ của chủ đầu tư, tạo sự thu hút riêng. Điều này là nguyên nhân chính lý giải cho xu hướng tăng giá này” – bà Hằng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận sức mua nhà ở khó đạt được thanh khoản tốt như trước. Bởi lẽ, thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của BĐS. Trong khi các nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi khá bình thản trong các vụ đầu tư thì nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn. Tín dụng đang được kiểm soát, đặc biệt đối với các khoản vay trong lĩnh vực BĐS khiến nhiều nhà đầu tư bị “giữ chân” trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng hay vay thế chấp. Đặt trong bối cảnh mức giá đang ở ngưỡng cao, cơ hội sinh lời “nóng” thông qua đầu tư BĐS cũng giảm sức hấp dẫn.

Thị trường trong những tháng còn lại của năm 2022 sẽ không xuất hiện nhiều đột biến khi nguồn cung vẫn khan hiếm, giá vẫn tăng. Các chủ đầu tư tiếp tục đối mặt với áp lực tăng giá, đặc biệt từ chi phí đầu vào. Tuy nhiên, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới trong giai đoạn 2023 – 2025. Nguồn cung của thị trường sẽ được mở rộng trong giai đoạn này.