Bất động sản công nghiệp hiện đang trở thành miếng bánh ngon thu hút các nhà đầu tư lớn cả trong và ngoài nước khi đem lại lợi nhuận hấp dẫn và tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai. Thế nhưng, đi cùng những tiềm năng và thuận lợi, thị trường bất động sản công nghiệp cũng phải đối mặt với rất nhiều vấn đề rủi ro như ô nhiễm môi trường, hạ tầng, giao thông, sự bất ổn của kinh tế toàn cầu,… Do đó, nếu muốn phát triển bền vững, đưa bất động sản công nghiệp trở thành phân khúc dẫn đầu thị trường năm 2019, cần phải lường trước mọi rủi ro và tận dụng tối đa cơ hội.
Thực trạng bất động sản công nghiệp: Cung không đủ cầu
Việt Nam đang là điểm đến hấp dẫn giữa những diễn biến phức tạp của cuộc tranh chấp thương mại Mỹ – Trung. Nhờ vậy, tỉ lệ lấp đầy và giá thuê đất công nghiệp tăng vọt từ giữa năm 2018. Từ nền tảng đó, năm 2019, bất động sản công nghiệp được nhận định có cơ hội đặc biệt phát triển và trở thành làn sóng mới của thị trường bất động sản.
Động lực tạo ra sự bứt phá của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam: Thứ nhất, chi phí lao động thấp tiếp tục thu hút một làn sóng các công ty nước ngoài từ Trung Quốc, đặc biệt là các ngành đòi hỏi nhiều nhân công. Thứ hai, chiến tranh thương mại Mỹ – Trung khiến cho các công ty nước ngoài và Trung Quốc đẩy mạnh việc đảm bảo năng lực sản xuất ở Đông Nam Á. Là một trong những thị trường công nghiệp phát triển nhanh nhất trong khu vực, Việt Nam có vị thế tốt để đón nhận dòng chảy của các nhà đầu tư nước ngoài, chẳng hạn như các nhà sản xuất Apple gần đây đã thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến việc di chuyển tới Việt Nam để tránh khoản thuế quan trị giá 200 tỷ USD đối với hàng hóa sản xuất tại Trung Quốc. Thứ ba, môi trường kinh doanh cải thiện đáng kể khi Việt Nam nhảy vọt 24 bậc trong 3 năm, lên vị trí 69 theo World Bank. Chi phí lao động trung bình tại Việt Nam ước tính thấp hơn 43% và 10% so với Thái Lan và Indonesia. Hơn nữa, ở Việt Nam không có khu công nghiệp nào nằm sâu trong đất liền và các cụm khu công nghiệp chính được kết nối với cảng biển bởi hệ thống đường lớn, đường cao tốc đang được tăng cường đầu tư. Thứ tư là Việt Nam đầu tư 5,8% GDP vào cơ sở hạ tầng. Đây là điểm khiến các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm. Thứ năm là chính sách của Việt Nam hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt tình hình kinh tế chính trị ổn định.
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Việt Nam có 325 khu công nghiệp với tổng diện tích 95.000ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 53% vào cuối tháng 6 năm 2018. Trong đó, 231 khu công nghiệp đang hoạt động và 94 khu công nghiệp đang xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đền bù. Nhu cầu bất động sản công nghiệp đang dần vượt quá nguồn cung tại các khu công nghiệp vận hành tốt với tổng tỷ lệ lấp đầy đạt 73%.
Theo kế hoạch phát triển đến năm 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.
Nguồn cung đất công nghiệp hiện tại và trong thời gian sắp tới đang tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư sản xuất, các giao dịch bất động sản công nghiệp lớn đang thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư.
Tiềm năng song hành cùng thách thức
Thế nhưng, đi cùng những tiềm năng và thuận lợi, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn gặp phải những thách thức trong quá trình phát triển và bứt phá. Bởi dù đã được đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng, nhưng yếu tố này chưa thực sự hoàn thiện và đầy đủ, mà vẫn đang trong giai đoạn phát triển. Bên cạnh đó, các công ty ở Việt Nam còn thiếu kinh nghiệm xây dựng, quản lý cũng như thiếu nguồn vốn.
Một vấn đề khiến các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến rót vốn ở Việt Nam là việc quản lý nguồn năng lượng. “Với tốc độ gia tăng bất động sản công nghiệp trong thời gian vừa qua và nguồn cung trong thời gian tới lớn, Nhà nước cần có chính sách gì để đảm bảo nguồn cung năng lượng trong sản xuất kinh doanh. Đây là yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm”, bà Nguyễn Hồng Vân – Trưởng bộ phận thị trường Hà Nội – JLL nhận định.
Đánh giá về mức độ cạnh tranh của nhà đầu tư Việt Nam trước cuộc “đổ bộ” của nhà đầu tư nước ngoài, các chuyên gia cho rằng, điểm mạnh của nhà đầu tư trong nước chính là sở hữu quỹ đất dồi dào nhưng hạn chế là kinh nghiệm vận hành quản lý cũng như nguồn vốn. Nếu luồng vốn FDI đổ về Việt Nam sẽ tăng thêm nhiều cơ hội, nhưng cũng kèm theo những thách thức mà doanh nghiệp nội phải đối mặt.
Nhà đầu tư Việt Nam thường ưu tiên phương án bán đất thô để các công ty xây dựng nhà máy trong khi đó nhu cầu tìm kiếm nhà máy, nhà kho xây sẵn đang tăng cao. Trong khi đó doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam vừa có vốn, có kinh nghiệm quản lý vận hành nhà máy, nhà kho mà họ xây lên. Đây là yếu tố mà nhà đầu tư trong nước cần tập trung tìm các giải pháp tăng cạnh tranh khu công nghiệp của Việt Nam.
Để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển khu công nghiệp/logistics và trở nên thu hút và cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực, Việt Nam cần phải tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng. Bên cạnh đó, để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối giữa các lĩnh vực kinh tế.
“Cuộc chiến thương mại đang dẫn đến sự dịch chuyển của chuỗi sản xuất toàn cầu, trong đó, Việt Nam cũng là một điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, chúng ta phải có sự cải cách mạnh mẽ về thể chế, môi trường đầu tư kinh doanh, thay đổi theo hướng thị trường, nếu không cơ hội sẽ qua đi, Việt Nam sẽ mất rất nhiều cơ hội lớn”, TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách nhận định./.
